מיסוי על הכנסות משכר דירה

​

בעלי דירות ואנשי מקצוע רבים חוטאים לחשוב שאם אינם עומדים בתקרת הפטור של הכנסות משכר דירה למגורים (5,100 ש"ח בשנת 2020), החלופה היחידה והכדאית ביותר עבורם היא תשלום מס בשיעור של 10% מהכנסותיהם משכר דירה באותה שנה.

 

להלן סקירה של כלל האפשרויות העומדות בפניכם לתשלום מס על הכנסות משכר דירה:

​

אפשרות ראשונה - מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)

פטור מלא - אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,100 ₪ בשנת 2020 (להלן "תקרת הפטור"), יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים.

 

פטור חלקי - כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,200 ₪), יש לחשב את הפטור באופן הבא:

1. מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף על התקרה.

2. מפחיתים את הסכום העודף על התקרה מסכום תקרת הפטור. 

3. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.

4. מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

​

לדוגמה:

סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל היה 6,000 ₪, כלומר גבוה מתקרת הפטור אך נמוך מכפל התקרה.

​

​

תיאור

הכנסה חודשית משכר דירה

תקרת הפטור

סכום העודף על התקרה

 

תקרת הפטור

סכום העודף על התקרה

הסכום הפטור

 

הכנסה חודשית משכר דירה

הסכום הפטור החדש

הסכום החייב במס

​

​

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו, לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס שישים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

​

המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא עלות הקרקע).

ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר הדירה, לבין סך ההכנסה משכר הדירה.

​

אפשרות שניה - מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%

על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.

​

לדוגמא: סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל היה 6,000 ₪, תשלום המס יהיה סך של 600 ש"ח אשר משקפים 10% מסך ההכנסות משכר דירה.

 

למען הסר ספק, לא ניתן לדרוש פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכר דירה מאותה דירת מגורים.

 

​

אפשרות שלישית - חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם למכלול הכנסותיו.

אך, הדבר המעניין והייחודי למסלול זה הוא שניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה (כגון: שכר טרחה ששולם לעורך דין ולמתווך בגין העסקה, הוצ' פחת בשיעור 2% אשר מיוחסים למבנה הנכס, הוצ' מימון ששולמו עבור המשכנתא והוצ' תיקונים שוטפות שהיו בדירה במהלך השנה). 

שימו לב, כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. 

 

לדוגמא: 

סכום ההכנסה השנתית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל היה 80,000 ש"ח.

הדירה נרכשה ב - 2 מיליון ש"ח.

הוצ' שכר טרחה לעורך דין ומתווך הסתכמו ל - 30 אלפי ש"ח.

הוצ' הריבית השנתיות על המשכנתא הסתכמו ל - 35,000 ש"ח.

הוצ' תיקונים שנתיות הסתכמו ל - 10,000 ש"ח.

 

לצורך חישוב הפחת השנתי, נכפיל את עלות הדירה ב - ⅔ כדי לקבל את עלות המבנה.

באופן זה עלות המבנה הינה 1,334 אלפי ש"ח.

לעלות המבנה נוסיף את הוצ' השכר טרחה למתווך ועורך דין ונכפיל ב - 2% על מנת לקבל את הפחת השנתי - 27,267 ש"ח.

​

​

תיאור

הכנסה שנתית משכר דירה

פחת שנתי

הוצ' ריבית

הוצ' תיקונים וביטוחים

 

הכנסה חייבת במס/הפסד מועבר

לשנת המס הבאה

​

​

ניתן לראות כי לאור הניצול המיטבי בקיזוז ההוצאות, בעל הדירה לא יצטרך לשלם מס בגין הכנסותיו משכר דירה.

​

לידיעתכם, בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

​

קיימים עוד מס' אפשרויות לשילוב בין המסלולים שתיארתי למעלה, אך אלה המסלולים הנפוצים ביותר. 

​

מסקנה -

כל דירה צריכה להיבחן בפני עצמה ולא ניתן לבצע הכללה לגבי המסלול הכדאי ביותר.

כפי שראיתם, קיימים מנגנונים רבים אשר מאפשרים חיסכון מס של אלפי שקלים. 

​

צרו קשר לבדיקת המסלול הכדאי ביותר עבור הדירה שלכם ותוכלו לחסוך המון כסף.